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如何看待当前房地产调控
近期国务院出台新一轮楼市调控政策,在媒体和公众中引起了热议。调控为什么采取这样的政策路径、卖房征收20%个税如何避免误伤刚需,房产税扩围会有哪些影响?
  记者采访了清华大学土木水利学院副院长、房地产研究中心主任刘洪玉。
  【热点一】卖房征20%个税,是否会转嫁给购房者?
  取决于各地供求状况
  应尽快出台征管细则
  记者:人们普遍认为,在热点城市,个人转让住房要征收20%差额的个人所得税可能会转嫁到购房者身上。受这种情绪影响,最近资本市场和个人住房交易也出现比较大的波动。请问上述可能性是否存在?有没有手段来避免这种政策的负效应?
  刘洪玉:此次“国五条”要求个人住房转让“应依法严格按转让所得的20%计征”个税,实际上是还原个人所得税法及相关法规的立法初衷,即合理共享房地产增值收益、合理调节居民收入分配、促进社会公平。
  新的住房转让个人所得税计税方式,无疑会增加住房交易成本,尤其是在过去房价上涨过快的部分热点城市。目前,社会各界普遍担心这一税收是否会转嫁到购房者身上,是否会推高房价。我的观点是,如果当地市场是卖方市场则大部分税负会转嫁,如果是买方市场则基本不能转嫁。
  很多人担心这会否伤及无辜,即居民基本住房需求或“刚需”。我认为在执行细则出台时应尽量避免这种可能性。现行政策有这样的规定,即“对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。”并要求“不折不扣地执行上述优惠政策,确保维护纳税人的合法权益。”
  对个人住房转让所得征税也是国际上的普遍做法,只是在征收方式、税率设置、减免条件等方面有差异。英、美、德、法等国家对个人住房转让征收资本利得税(Capital Gains Tax),但有许多宽免规定,其基本思路是,对主要自用住房转让免除全部或部分税额,以支持其改善住房或变更住所的需要。所以,在我看来,我国在制定相关征管细则时,一定要参照国际上的这些经验,使这个政策既能避免伤及无辜、保护弱者,又能打击投机、调节收入分配、共享增值收益、促进社会公平。建议尽快出台征管细则,尽量缩短政策衔接的过渡期,消除社会疑虑,促进市场稳定。
  【热点二】改善型和投资型需求,怎么区分?
  很难快捷简便有效区分
  重点应遏制不住不租型
  记者:限购政策实施以来,有效抑制投资投机型需求的同时,客观上也造成了部分换房自住的改善型需求受到“误伤”。十八大提出要让人民居住条件更舒适,刚需和合理的改善性需求应该保护。请问应通过什么手段合理区分改善型和投资型需求?
  刘洪玉:因为住房具有自住和投资的双重属性,所以很难快捷、简便、有效地区分改善型需求和投资型需求。从这个意义上来说,要达到抑制投资投机型需求的目的,出台任何短期政策都很难做到十全十美。
  从目前的政策取向来说,重点还是支持基本住房需求、首次购房需求,这是“住有所居”目标能否实现的关键。对于追求“居住条件更舒适”的改善型需求,政策取向保持中性甚至是短期内不鼓励,这是从当前住房市场供求现状的事实出发的。
  从全面建成小康社会的中长期发展目标要求来看,将来肯定要对改善型需求采取支持性政策。当然,如果将投资型购房定义为购买住房后用于出租,我觉得政策也应该保持中性,因为这种投资形成了租赁市场上的住房供给,有利于发展租赁市场、满足租住需求。住房市场上真正需要打击和遏制的,是投机型购房,即购房的目的既不是自住、也不是出租,而是长期闲置、等待升值后转售牟利。这种投机型购房既推高了房价,又造成了宝贵住房资源的浪费,是应该重点打击的对象。
  【热点三】十年房地产调控成效,如何评价?
  投机投资行为被遏制
  基本住房需求成主流
  记者:这次出台新政策,已经是10年来我国第九次出台全面的房地产调控政策。回顾房改以来我国房地产调控的历程,很多人称之为“十年九调、屡调屡涨”的历程。请问,造成房价持续上涨的内在原因是什么?应该如何看待房地产调控取得的成效?
  刘洪玉:中国房地产市场的发展经历了1992—1998年“起步”、1999—2004年“量增”和2005—2010年“价涨”三个阶段,市场的这些发展变化,政府政策的变化或调整起到了重要作用。
  如果把2002年原建设部等六部委《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》的颁布作为近10年房地产市场调控的始点,10年来除了2008年受国际金融危机影响房价明显下调、2011年和2012年房价涨幅较低外,其他年份的房价上涨幅度基本都超过了两位数。因此,说“十年九调、屡调屡涨”是一个客观的事实描述。
  但也许大家忽略了一个问题,这就是“如果10年不调控意味着什么?”相信这个结果大家想都不敢想。
  导致房价屡调屡涨的原因,至少有这么几点:一,中国作为新兴经济体,经济高速增长、城镇人口和居民可支配收入持续快速增加,这是推动住房需求增加、房价持续上涨的根本动力;二,耕地保护的压力,尤其是特殊土地所有与使用制度安排,抑制了土地的有效供给;三,住房市场一头连着经济、一头牵着民生,经济与民生又是相互依存的关系,导致房地产市场调控是一项异常复杂的系统工程,容易顾此失彼;四,国际上也几乎找不到房地产市场调控的成功经验供我们借鉴,相反许多国际一流学者都在关注中国房地产市场调控经验,设问自己国家的金融体系为什么直到次贷危机发生前还在大量发放次级房贷,而不像中国那样收紧对非自住住房的贷款。
  就近两年房地产市场调控效果而言,客观来看,住房投机和投资行为受到遏制,理性的基本住房需求成为市场主流,住房价格涨幅稳步回落,冷却降温效果明显。
  从房价看,对我国40个主要城市商品住房价格的统计显示,其上涨速度已经从2009、2010年12月的同比上涨27.74%、27.26%,下降为2011、2012年12月的同比上涨3.64%、5.97%,调控效果比较明显。
  此外,有关住房交易统计数据显示,北京市新建商品住房套均建筑面积从2009年的115.4平方米下降到2012年的109.1平方米,同期90平方米以下套型占比从45.2%提高到50.6%。这就意味着同样建筑面积规模,可供应的住房套数或市场上的住房机会增加了5.8%,而增加的住房机会中,又主要集中在了面向居民基本住房需求的中小户型。市场供应结构的转变,也应看作是房地产调控取得的成效。
  【热点四】为何采取偏重抑制需求的调控思路?
  只管需求效果会不理想
  今后要多渠道增加供应
  记者:近年来,我们的房地产调控政策偏向于从需求端入手,增加供应的手段却不多,实际上看效果也不明显。为什么会采取这样的偏重抑制需求的调控思路?应怎样增加有效供给?
  刘洪玉:回顾我国住房市场调控的历史,在2010年以前基本上是为防止开发投资过热对供给端实施的调控,在住房需求持续快速增加的大背景下,如果用房价表现来评价调控效果肯定难以令人满意。例如,收紧“地根”“银根”、改革土地供应方式等肯定会抑制供给。从另一个角度看,企业未必都有执行政府调控政策的自觉性,比如缩短开发建设周期、不要囤房囤地、增加中小户型普通商品住房供应、控制供给价格上涨速度等。
  因此,从2010年开始将调控政策的重点改为需求管理,改变调控思路后的效果应该是有目共睹。但强调需求管理并不意味着就可以放松供给管理,从2012年末开始热点城市住房市场的供求关系又出现了供不应求的状况就说明了这一点。所以今后的调控除了进行更加严格的需求管理,还要通过多种渠道增加商品住房用地供应,同时加强对土地出让合同中有关开发周期条款的执行力度等,来改善住房市场上的供应紧张状况。
  【热点五】房产税试点扩围应该注意什么?
  不应该看作短期调控工具
  交易环节税种应探索合并
  记者:新政策提出房产税试点范围要扩大。从现有重庆上海的试点效果看,扩围应该注意些什么?在增加房产税这种持有环节税收的同时,是否应考虑降低交易环节税费?
  刘洪玉:自2003年以来,我国一直在积极探索和推动房地产税收制度改革,其总体思路是建立以房地产保有环节税收为核心的房地产税收制度,使之成为推动地方财税收入体制改革、调节个人财富分配和贫富差距、促进资源优化配置与有效利用、提高房地产市场运行效率与稳定性的一项长期制度。
  因此,依住房价值在持有环节征收 “房产税”或“物业税”的改革,是这项制度建设的重要内容,目前社会上过于看重其影响房价的效果,将其视为住房市场调控的短期政策工具,是不全面的。
  增加持有环节的税收,从保持社会总体税负基本稳定的要求出发,就应该简化交易环节的税制、减轻交易环节的税负。重庆和上海自2011年初开始对部分个人住房征收房产税,是我国房地产税改革历程中的重要进展,两个城市的房产税改革试点,在引导住房合理消费、抑制投资投机型购房方面产生了积极的作用,为在个人住房领域从价计征房产税探索了经验。
  此次“国五条”提出要扩大试点范围,在扩围的过程中,一定要尽快就改革目标和实施路径达成共识,并在此基础上出台全国统一的房产税改革方案,推动各地的房产税改革,降低改革成本,同时也为未来正式全面实施房产税奠定基础。
  我理解的与个人住房相关的房地产税改革理想目标是:首先,在住房转让环节征收契税和个人所得税,并根据房屋属性和交易特征设计梯级税率,其中契税由现有的契税、印花税、营业税合并而来,个人所得税由现有的个人所得税和土地增值税归并而来。其次,在持有环节从价计征房产税或物业税,由现有的房产税和城镇土地使用税合并而来。
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